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（2020年10月31日，受國家發(fā)展改革委委托，中咨公司組織召開首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs專家評審會）

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制機制的重大創(chuàng)新，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估是遴選REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)、規(guī)避投資風險的重要工作。受國家發(fā)展改革委的委托，中國國際工程咨詢有限公司（簡稱中咨公司）承擔了我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目的評估工作。在國家發(fā)展改革委投資司的指導下，從2020年10月31日召開專家評審會，到2021年6月21日首批9單REITs試點項目成功上市，歷時近8個月，中咨公司圓滿地完成了首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目的評估任務(wù)。

為做好國家發(fā)展改革委委托開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目評估工作，中咨公司在總結(jié)國家發(fā)展改革委委托首批REITs試點項目評估經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家發(fā)展改革委有關(guān)政策文件規(guī)定，結(jié)合公司咨詢評估業(yè)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，研究制定發(fā)布了《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目評估管理辦法（試行）》（咨發(fā)展[2021]1471號），并研究制定了公司開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估報告編寫通用文本等咨詢業(yè)務(wù)操作規(guī)范。

為了總結(jié)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估經(jīng)驗，更好地提升公司在REITs領(lǐng)域的咨詢評估能力，在公司的統(tǒng)一部署下，2021年10月11日中咨公司舉辦了為期一天的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目評估培訓。公司總經(jīng)理茍護生、總會計師王麗靜、副總經(jīng)理汪洋、總經(jīng)濟師李開孟等公司領(lǐng)導全程參加了培訓，培訓由總經(jīng)濟師李開孟、研究中心副主任徐成彬、研究中心投融資咨詢處副處長伍迪、研究中心理論方法處牛耘詩授課，納入國家發(fā)展改革委REITs評估專家?guī)斓?0多位各專業(yè)領(lǐng)域公司專家，以及公司各業(yè)務(wù)部門及所屬企業(yè)共200多位同志現(xiàn)場參加培訓，部分所屬企業(yè)同步視頻收看，業(yè)務(wù)發(fā)展部主任陳佳鵬主持了本次培訓班。

（中咨公司總經(jīng)理茍護生在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目培訓班上講話）

公司總經(jīng)理茍護生首先介紹了本次培訓的目的和意義，并對本次培訓學習提出了要求與希望。茍總指出，在國家發(fā)展改革委的指導下，公司在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域的前期工作取得了很好成績，國家發(fā)展改革委對公司未來工作寄予了很高期望。公司開展REITs相關(guān)領(lǐng)域咨詢工作應(yīng)該把握六個字：風口、拳頭、賦能。

公司因改革開放應(yīng)運而生，近40年來始終站在國家投資建設(shè)領(lǐng)域和工程咨詢行業(yè)的風口浪尖，推進REITs試點工作正當風口，公司依然要成為弄潮兒，隨風而舞動。

公司近40年的咨詢成果，形成了若干國家重器，打造了國家拳頭，體現(xiàn)了國家力量，形成了民族脊梁。作為專業(yè)的力量、專業(yè)的隊伍、專業(yè)的機構(gòu)，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估中，公司應(yīng)協(xié)助國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會，一定要選好項目，優(yōu)化方案，延伸價值，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

公司要堅定不移地開展REITs咨詢評估業(yè)務(wù)，公司已經(jīng)專門制定并發(fā)布了《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目評估指導意見（試行）》。本次參加培訓學習的同志都是公司咨詢的中堅力量，通過本次培訓賦能，希望形成公司REITs咨詢評估的新力量，形成一批品牌項目經(jīng)理?；A(chǔ)設(shè)施REITs評估要有層級，研究中心負責統(tǒng)一組織，業(yè)務(wù)發(fā)展部、研究中心在項目市場開拓、項目委托評估咨詢方法理論上要發(fā)揮作用，各業(yè)務(wù)部門、各項目經(jīng)理要承擔具體業(yè)務(wù)的主體責任。

（公司總經(jīng)濟師李開孟講授“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估的背景和意義”）

公司總經(jīng)濟師李開孟系統(tǒng)地闡述了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估的背景和意義，主要包括四個方面內(nèi)容：一是公司應(yīng)如何認識基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估咨詢業(yè)務(wù)，二是如何把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估的總體分析邏輯框架，三是開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs咨詢評估應(yīng)重點關(guān)注并規(guī)避哪些主要風險，四是采取何種措施規(guī)避風險并做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估工作。

李總指出，回顧公司近40年的發(fā)展歷程，評估業(yè)務(wù)始終是公司生存發(fā)展的壓艙石和生命線，通過REITs評估可以引入存量資本咨詢藍海，帶動規(guī)劃咨詢、管理咨詢、投融資策劃咨詢等新型咨詢業(yè)務(wù)能力提升。中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點采用“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)，將底層資產(chǎn)剝離出來構(gòu)建一個標準化的投資計劃ABS產(chǎn)品，并將其權(quán)益全部轉(zhuǎn)到公募基金。REITs評估的核心邏輯是圍繞著兩個主線來開展：一是圍繞“可交易性”開展，要判斷相關(guān)資產(chǎn)剝離出來能否進行轉(zhuǎn)讓和交易，能否接受資本市場的檢驗；二是圍繞“價值性”開展，REITs產(chǎn)品上市能否實現(xiàn)基金持有人的回報，如何判斷其未來投資價值。

自2019年以來，研究中心密切配合國家發(fā)展改革委投資司開展了多方面研究工作，積極探索REITs可交易性規(guī)則?？山灰仔允腔镜?、靜態(tài)的，在REITs上市之后，還需要確保REITs成長性以實現(xiàn)投資價值，需要研究項目所屬行業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，因此在座的各業(yè)務(wù)部門項目經(jīng)理可以發(fā)揮在各自行業(yè)領(lǐng)域長期積累的專業(yè)優(yōu)勢，進行專業(yè)判斷。公司開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估，除了聚焦合規(guī)性風險和投資價值風險，還要平衡基礎(chǔ)設(shè)施的公益性和盈利性，獨立思考如何提高公共服務(wù)供給的質(zhì)量和效率，這既考驗我們的專業(yè)智慧，也考驗我們的應(yīng)變能力。研究中心在REITs政策研究和首批48單項目評估中積累了豐富的經(jīng)驗，研究中心將與公司各部門通力合作，一定要把這個重要工作繼續(xù)做好。

（研究中心副主任徐成彬博士講授“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點政策與評估要點”）

研究中心副主任徐成彬博士作為我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估工作的主要參與者，重點講授了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點政策與評估要點，主要包括三方面內(nèi)容：一是REITs的內(nèi)涵和試點政策框架；二是REITs試點申報程序和總體要求，三是試點項目評估審查九大要點。

徐成彬副主任認為，自從6月21日首批九單REITs產(chǎn)品上市以來，資本市場表現(xiàn)穩(wěn)健，表明在國家發(fā)展改革委投資司的指導下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)研究和項目評估成果經(jīng)受了市場的初步檢驗。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs是世界上最復雜的REITs，7月2日國家發(fā)展改革委發(fā)布了關(guān)于進一步做好REITs試點工作的958號文件，將更多的行業(yè)和區(qū)域納入試點范圍，激發(fā)了市場參與的熱情，但目前上市的9單產(chǎn)品尚不足以具有普遍意義，還需要繼續(xù)摸著石頭過河。開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目評估，需要從申報材料完整性、基本條件符合性、宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、PPP模式規(guī)范性、項目收益穩(wěn)定性、運營管理有效性、募集資金用途適當性、試點項目示范性等方面進行審查。培訓結(jié)合具體案例剖析了在評估實踐中如何理解REITs試點政策、分析框架和專業(yè)方法。

（研究中心投融資咨詢處副處長伍迪博士講授“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估具體要求”）

研究中心投融資咨詢處副處長伍迪博士針對“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估具體要求”進行了培訓，內(nèi)容包括四個方面：一是中咨公司參與首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs評估相關(guān)工作的梳理與總結(jié)，二是中咨公司印發(fā)的《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目評估指導意見（試行）》的工作要求，三是基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目申報材料的一般格式與主要內(nèi)容，四是公司編寫項目評估報告的一般格式與主要內(nèi)容。

（研究中心理論方法處牛耘詩博士講授“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估案例”）

研究中心理論方法處牛耘詩博士針對“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目評估案例”進行了專題培訓。根據(jù)研究中心在首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點評估過程中的主要工作和關(guān)鍵節(jié)點，介紹了首批REITs試點項目評估的主要關(guān)注事項，并結(jié)合實際案例對不同行業(yè)項目發(fā)行REITs的重點關(guān)注問題進行了系統(tǒng)介紹。

（業(yè)務(wù)發(fā)展部主任陳佳鵬博士主持基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目評估培訓班）

本次培訓座無虛席，全體學員全程專注學習。授課結(jié)束后，現(xiàn)場互動熱烈，部分同志踴躍提問，就基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目資產(chǎn)選擇、原始權(quán)益人發(fā)行動力、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計、REITs治理機制、底層資產(chǎn)估值等方面提出了問題，授課專家逐一進行了回答與交流。

（茍護生總經(jīng)理在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目評估培訓班的總結(jié)講話）

最后，茍護生總經(jīng)理對本次培訓進行了總結(jié)。茍總高度評價了本次培訓的精心組織以及公司業(yè)務(wù)部門和所屬企業(yè)的學習熱情，要求公司要發(fā)揮綜合優(yōu)勢，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域不斷提升評估能力，為我國基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展和投融資體制改革做出更大的貢獻。