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新華財經 | 公募基礎設施REITs試點如何步入實操？
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新華財經北京8月4日電（記者余蕊）基礎設施投資作為我國經濟增長的壓艙石，多年來保持高增長狀態(tài)，積累了百萬億元級規(guī)模的存量資產。4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，拉開了公募基礎設施REITs試點的大幕。該項工作進展如何，公募基礎設施REITs試點聚焦哪些領域，企業(yè)反響如何，記者進行了采訪調研。 公募基礎設施REITs試點進入實操階段 2018年以來，由于內外部環(huán)境條件的變化，我國基礎設施投資增長速度出現明顯下滑，連續(xù)兩年的增長率均為3.8%，受疫情影響，2020年上半年基礎設施投資下降2.7%。基礎設施資產的形成往往需要大量的資金投入，承擔這些基礎設施投資、建設、運營的各類主體，包括地方政府、融資平臺、社會資本、金融機構等，形成了大量債務。如果今后依舊依靠傳統(tǒng)途徑新增基礎設施投資，難度會越來越大。 繼4月30日基礎設施REITs試點通知下發(fā)后，8月3日，國家發(fā)展改革委向社會發(fā)布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》。業(yè)內普遍認為，通知是核心配套文件，標志著中國公募基礎設施REITs試點工作從前期政策調研、頂層制度設計進入實際操作的新階段。 “申報工作通知的出臺，說明公募基礎設施REITs試點工作在順利推進?！北本┐髮W光華管理學院副院長張崢說，通知和中國證監(jiān)會起草的、正在征求意見的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》共同組成了試點的兩個實操配套文件。通知主要針對項目申報的細節(jié)，如申報的基本條件、材料要求、申報程序、合規(guī)性審查等方面，提出較為明確的方向和指標要求。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心主任李開孟表示，試點推行的公募REITs強調權益導向，不同于債權投資的保本保息或固定回報，也不存在抵押或擔保等增信措施，基金投資人收益與項目預期現金流直接相關，基礎設施項目“運營持續(xù)穩(wěn)定”是REITs投資回報的主要保證。因此，基礎設施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提，基礎設施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關鍵標準。 鼓勵新型基礎設施項目參與試點成為新亮點 優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試點成為公募基礎設施REITs試點的一大亮點。“這次試點定位精確，靶向性很強，就定位在基礎設施領域，但不是狹義的、傳統(tǒng)的基礎設施，而是包括新型基礎設施，并且對新型基礎設施的具體內涵，進行了明確說明?！睆垗樥f。 中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬認為，與傳統(tǒng)基礎設施相比，新型基礎設施增長潛力更大，對工業(yè)、農業(yè)、交通、能源、教育等行業(yè)賦予更多新動能。一些產權清晰、收益穩(wěn)定的新型基礎設施項目適合發(fā)行REITs產品。通知將納入試點支持的新型基礎設施REITs項目范圍界定為：數據中心、人工智能、智能計算中心項目；5G、通信鐵塔、物聯(lián)網、工業(yè)互聯(lián)網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；智能交通、智慧能源、智慧城市項目。 同時，試點將聚焦重點區(qū)域。通知要求優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區(qū)、國家級經濟技術開發(fā)區(qū)范圍內的基礎設施項目。 國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園、特色產業(yè)園有望參與試點 根據通知，鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園、特色產業(yè)園等開展試點。試點項目應滿足以下條件：位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內；業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產業(yè)加速器，產業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施；項目用地性質為非商業(yè)、非住宅用地。 張崢認為，通知對產業(yè)園的入選確定了更細致的標準，讓后面項目的申報和落地有了明確的標準指引。 2019年《國家發(fā)展改革委關于加快推進戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群建設有關工作的通知》公布了第一批66個國家級戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群名單?！傲腥雵壹墤?zhàn)略性新興產業(yè)集群名單的基礎設施，如果收益穩(wěn)定且具有成長性，當屬理想的REITs底層資產。”李開孟說。 2018年2月，國家發(fā)展改革委、科技部等部門對現有開發(fā)區(qū)進行了嚴格審核，發(fā)布了《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》，包括2543家開發(fā)區(qū)，其中國家級開發(fā)區(qū)552家和省級開發(fā)區(qū)1991家。 徐成彬表示，經濟技術開發(fā)區(qū)或產業(yè)園區(qū)本質上是一個基礎設施平臺，建設內容包括水電氣熱、市政道路、綠化、公共配套平臺、產業(yè)發(fā)展服務等。由于開發(fā)區(qū)或產業(yè)園區(qū)一般都是滾動開發(fā)，因此整體打包開展REITs試點往往難以滿足現金流穩(wěn)定等要求，可以選擇園區(qū)內的一個或數個子項目，通過物業(yè)租賃或產業(yè)輔導等形式獲得穩(wěn)定現金流，形成優(yōu)質底層資產。 “某些園區(qū)資產從形式上往往表現為樓宇或物業(yè)，但與普通商業(yè)地產存在顯著差異?！?徐成彬說，差異主要表現在三個方面：一是收入來源主要是物業(yè)租賃或服務收入，而非房地產銷售收入；二是業(yè)態(tài)表現為研發(fā)、創(chuàng)新設計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產業(yè)加速器，產業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施，而非酒店、公寓、娛樂服務等房地產項目；三是項目用地性質一般為工業(yè)用地、公共管理與公共服務設施用地（如科研用地）、物流倉儲用地等，而不是商業(yè)、住宅用地。 此外，通知明確，此次試點控制在基礎設施領域，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。 基礎設施領域項目儲備豐富 企業(yè)積極性很高 “我國基礎設施資產非常豐富。多個行業(yè)和領域優(yōu)質存量資產多、項目收益好、增長潛力大，為基礎設施REITs試點提供了大量優(yōu)質底層資產。”國家發(fā)展改革委投資所融資室副主任李澤正介紹，倉儲物流方面，據有關機構統(tǒng)計，全國營業(yè)性通用倉庫面積超過十億平方米，高標倉面積超過三千萬平方米，資產規(guī)模大、投資回報率較高。收費公路方面，2018年全國收費公路里程達16.81萬公里，全年收費公路通行費收入5552.4億元。鐵路方面，全國鐵路運營里程突破13萬公里，其中高鐵運營里程超過3萬公里。高鐵項目中，不乏像京滬高鐵一樣盈利能力強、收益較高的項目。市政方面，據有關機構統(tǒng)計，2018年全國自來水廠已超4000余座，供水量614億噸/年，水費超1200億元。污水處理578億噸/年，垃圾焚燒1億噸/年，污水、垃圾處理費用約800億元。 調研發(fā)現，基礎設施領域的企業(yè)對REITs試點的積極性很高。廣州越秀集團控有創(chuàng)興銀行、越秀地產、越秀交通、越秀房托基金四家香港上市公司和一家A股上市公司——越秀金控。該集團將越秀交通看作集團重要的戰(zhàn)略穩(wěn)定器，主要投資、經營和管理廣東省及其他經濟高增長省份的高速公路和橋梁。自從1997年登陸港交所主板以來，越秀交通目前投資及運營管理的收費公路和橋梁項目達15個，應占權益收費里程達532.4公里，控股項目應占權益里程達455.1公里。2010年至2019年的10年間，越秀交通的總資產、業(yè)務收入、利潤總額的年復合增長率分別為11.5%、10.6%以及9.4%。與此同時，越秀交通重視對股東的分紅，過去10年的派息率平均值高達58.7%。 越秀集團相關負責人表示，該集團于2005年推動其不動產信托基金在香港上市，REITs運作經驗豐富。越秀集團有強烈的意愿和扎實的能力參與公募基礎設施REITs試點。 | |||||
